「田舎の古い家を相続したが、畑もセットでついてくる」「移住して家庭菜園つきの空き家を買いたい」「実家とその裏の畑を一緒に売りたい」——こうした場面で出てくるのが「農地付き空き家」というキーワードです。
農地付き空き家とは、文字どおり空き家(住宅)とその敷地に付随する農地(畑や田んぼ)がセットになった物件のことです。かつては農地を取得するハードルが高く、こうした物件は売買が難しい面がありましたが、近年の法改正と自治体の取り組みで、以前より取得しやすくなりました。
この記事では、農地付き空き家とは何か、なぜ売買が難しかったのか、どう変わったのかを、千葉での実務をふまえて解説します。
農地付き空き家とは
農地付き空き家とは、空き家(住宅)と、その近くにある農地(畑・田んぼ)が一体となった不動産です。地方の古い住宅では、母屋の裏や隣に自家用の畑がついていることが多く、「家を売る・買う」となれば、この農地の扱いが必ず問題になります。
田舎暮らしや家庭菜園を望む移住者にとっては魅力的な物件ですが、農地が付いているがゆえに、通常の住宅売買とは違う「農地法のルール」が関わってくるのが特徴です。
なぜ農地付き空き家は売買が難しかったのか
これまで農地付き空き家の流通を妨げていたのが、農地取得の「下限面積要件」でした。
農地を取得するには、原則として一定の面積以上(都府県では50アール=5,000㎡以上)を耕作することが求められていました。ところが、空き家に付いている畑は数十〜数百㎡程度の小さなものが大半です。この下限面積に届かないため、「家は買えても畑は買えない」という状況が生じ、売買が成立しにくかったのです。
これを解消するため、多くの自治体が空き家バンク登録物件の農地について、農業委員会の判断で下限面積を1アール(100㎡)程度まで引き下げる「別段の面積」を設定するなどの取り組みを進めてきました。
2023年の法改正で取得しやすくなった
そして大きな転機となったのが、2023年(令和5年)4月1日施行の改正農地法です。
この改正により、農地取得の下限面積要件そのものが廃止されました。これによって、空き家に付いている小さな農地でも、面積の壁を気にせず取得できるようになりました。自治体が「別段の面積」をわざわざ設定する必要もなくなりました。
| 改正前 | 改正後(2023年4月〜) |
|---|---|
| 原則50アール以上の耕作が必要 | 下限面積要件は廃止 |
| 小さな農地は取得困難 | 小規模農地でも取得可能 |
| 自治体が別段の面積を設定 | 別段の面積の設定が不要に |
ただし注意したいのは、下限面積要件が廃止されても、農地法3条の許可(農業をする意思・体制があること)という基本要件は残っている点です。「家庭菜園程度でも、実際に耕作する人」であることが前提です。
(参考:国土交通省「農地付き空き家」の手引き)
農地付き空き家を「買う」「売る」ときのポイント
買う場合のポイント
- 農地法3条の許可が必要 — 農業委員会に申請し、耕作の意思を示す
- 空き家バンクの活用 — 千葉県内の市町村でも空き家バンクが整備されている
- 市街化調整区域に注意 — 建物の再建築や増改築に制限がある場合がある
- 農地の状態を確認 — 長年放置された農地は原状回復に手間がかかる
売る場合のポイント
- 家と農地をセットで売る工夫 — 移住希望者など、買主層を意識した提案
- 農業委員会との調整 — 買主の3条許可が下りるよう手続きを支援
- 調整区域なら建築可否を明示 — 買主が安心できるよう情報を整理
千葉県は都心からアクセスしやすく、いすみ市・市原市・八街市などでは移住・二拠点生活のニーズが高まっています。農地付き空き家は、こうした層に向けて十分に売却の可能性がある物件です。一方で、農地法・都市計画法のからむ案件であり、一般の住宅売買とは勝手が違うため、専門的な対応が結果を左右します。
よくある質問(FAQ)
Q. 農地付き空き家の畑だけ要らない場合はどうなりますか？
A. 農地だけを切り離して処分するには、農地法の手続きが必要です。隣接農家への売却・賃貸や、農地中間管理機構(農地バンク)への貸し出しなどの方法があります。状況により最適な出口が異なります。
Q. 家庭菜園レベルでも農地を取得できますか？
A. 2023年の改正で下限面積要件が廃止されたため、小さな農地でも取得しやすくなりました。ただし「実際に耕作する」という3条許可の基本要件は残っているため、農業委員会への申請が必要です。
Q. 市街化調整区域の農地付き空き家でも売れますか？
A. 売却可能ですが、建物の再建築や増改築に制限がある場合があります。買主が安心できるよう、建築可否を事前に役所で確認しておくことが大切です。
まとめ
農地付き空き家とは、住宅と付随する農地がセットになった物件で、かつては下限面積要件のために売買が難しい面がありました。2023年4月の農地法改正で下限面積要件が廃止され、小規模な農地でも取得しやすくなっています。ただし農業をする人であることという基本要件は残っており、農地法・都市計画法を踏まえた対応が必要です。
千葉県で農地付き空き家・移住物件・市街化調整区域・相続がからむ不動産でお困りなら、農転.com(株式会社LSK)へご相談ください。農業委員会対応のサポートから、売却のご相談(買取の検討・提携宅建業者のご紹介)まで、特殊案件の実務に対応しています。無料相談を承っています。